关于景秀花园物业管理模式的几点浅见

谁怕谁

条件成熟的小区一般都聘用物业公司为小区提供日常物业服务。但从景秀花园实际看，本人认为现阶段采用该方式难度较大。从实际情况分析，物业公司作为企业肯定是盈利性的机构，他们追求的是利益最大化，这一点无可厚非。通常物业公司的收入来自三部份：一是主要来源，物业管理费。物业管理费的收费标准通常是参考物价部门或是物业管理条例的相关说明。二是小区物业商业用房的房租，三是小区经营性收入的提成（或叫补贴）。前二部分收益十分明确，但物业公司一般都会叫“入不敷出”，账面一般都是亏本的，从而想方设法让小区的营业收入补贴给物业公司，而这其中停车费就是物业公司觊觎的最大蛋糕。从去年社区引入所谓准物业管理以来，其矛盾的焦点就是业主对物业公司日常服务工作的基本无感，以及停车收费带来邻里矛盾和人为造成停车位的浪费和紧张。

《物权法》明确规定了小区业主是小区公共事务的权利主体，业主大会完全有权选聘哪家物业公司服务或实行业主自治管理。严格来说，所有小区都是由业主大会“自治”的，物业公司只是提供服务，业委会则对其进行监督。目前景秀花园小区的业委会已经成立，小区今后的管理模式是摆在第一届业委会面前的首要问题，应该考虑周全，拿出绝大多数业主认可的方案。

现阶段，建议先采用小区自治的模式，开展日常的管理和服务工作。景秀花园进行小区自治的基础是扎实的：首先景秀花园规模不大，规模越小越易于管理；其次是有负责任、有想法的业委会，委员们都是具有奉献精神的，能够得到解决业主的广泛信任与支持；再次业主团结配合，对于业委会的成立大家是欢迎和支持的，大家对业委会也有很高的期望；第四是小区有共有资产的收入，这部分需要业委会清查清楚，妥善经营。业委会当前应该“抓住重点，不求最全”，当前小区物业服务工作的重点一是保洁，二是绿化养护。至于水电、保安等服务，应等今后条件成熟后再逐步完善，尤其是保安服务对我们这样一个无法实行封闭式管理的小区来说，现阶段很难做，即使做了也很难做到位。因此，建议：

1、业委会开立公共账户，用于存放业主缴纳的物业管理费，同时定期公布收支情况，在小区各片区张贴公示。

2、保洁和绿化养护，可以根据当前千岛湖的市场价格，委托给相关公司并签订服务发包协议。

3、如果现有的物业管理费用和共有资产经营性收入无法满足物业费用的支取，可对有车业主适当征收停车费，但应执行先到先停原则。

4、做好共有资产的摸底，采用公开拍租的方式，不断提升经营收益；同时，可在适当部位增设一些广告位用于出租，租金贴补物业管理之用。

所想

说的很好，支持一个。

千岛渔夫

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