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淳安县物业管理办法 第一章 总则
第一条 为规范物业管理行为，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的生活、工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本县实际，制定本办法。
第二条 在淳安县行政区域范围内进行物业管理活动的，适用本办法。
第三条 淳安县人民政府建设行政主管部门(以下简称县物业主管部门)负责全县物业管理活动的监督管理工作。
规划、城管、公安、环保、价格、民政、工商行政等部门按各自职责依法实施本办法。
第四条 各乡镇人民政府负责协调解决辖区内物业管理的相关问题，组织、指导成立首次业主大会，指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协调物业管理和社区管理的相互关系。社区居委会受乡镇人民政府委托开展物业管理相关工作。
第五条 物业管理协会作为物业服务行业自律组织，应当积极规范行业经营行为，维护会员合法权益，促进行业健康发展。
第六条 各级人民政府应给予物业服务企业政策扶持，鼓励和引导物业服务向市场化、专业化、规模化方向发展，提高城镇物业管理水平。
第二章业主、业主大会和业主委员会
第七条 物业的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》规定的权利，并应当履行相应的义务。
第八条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会。
一个物业管理区域应当成立一个业主大会。业主人数少于十人且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第九条 物业管理区域具备下列条件之一的，建设单位应当书面报告物业所在地乡镇人民政府要求成立业主大会并抄送县物业主管部门，选举产生业主委员会,制定并通过管理规约和业主大会议事规则等：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；
（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
建设单位未及时书面报告的，业主或物业服务企业可以向物业所在地乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。
第十条 首次业主大会由乡镇人民政府组织召集。乡镇人民政府应及时组织成立首次业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，县物业主管部门给予指导。
业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、社区居委会的代表组成。首次业主大会前期物业服务企业可派一名代表参加筹备组。如业主未在规定期限内推举代表的,由社区居委会推举业主代表参加。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由社区居委会的代表担任。
第十一条 业主委员会成立以后的业主大会由业主委员会召集。业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议按照业主大会议事规则规定召开。
有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：
（一）百分之二十以上业主提议；
（二）发生重大紧急事件需要及时处理；
（三）业主大会议事规则规定的其他情形。
应业主提议召集业主大会会议的，业主委员会应当核实提议人的业主身份。
第十二条 业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求乡镇人民政府协调、确定召集时间；逾期未召集的，由乡镇人民政府组织召集或由物业所在地社区居委会在乡镇人民政府的指导和监督下组织召集。
除业主委员会或乡镇人民政府或社区居委会外，其他任何单位和个人不得召集业主大会会议。
第十三条 业主委员会和乡镇人民政府召开业主大会会议时，物业服务企业、业主、非业主使用人以及相关单位应当予以协助。
业主大会的会议经费由全体业主共同分摊，其中首次业主大会会议经费由建设单位承担，由县物业主管部门负责督促落实到位。
第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等公告全体业主。
业主大会可以邀请县物业主管部门、乡镇人民政府、社区居委会派员列席业主大会,也可以邀请非业主使用人代表列席。
业主可书面委托代理人出席，物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或其书面委托的代理人应当列席会议。
业主委员会应当做好业主大会会议记录并存档。
第十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用集体讨论形式的，参加业主大会的业主应在会议签到表签字确认；采用集体讨论形式或同时采用书面征求意见形式的，参加业主大会的业主应在表决票或选举票送达时签字确认。
一个独立产权单位登记有两个或两个以上所有权人的，拥有一票表决权。
第十六条 下列事项由业主大会决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主大会决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，第（六）项规定应报相关主管部门审批后方可实施；决定前款规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定。
业主大会或业主委员会的决定，应当自决定作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内公告并报所在社区居委会备案，业主大会在其职责范围内依法做出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。社区居委会对备案决定认为违反法律、法规规定的，应报所在乡镇人民政府，由乡镇人民政府依法决定是否予以撤销。
第十七条 业主委员会是业主大会的执行机构，在社区党组织的领导、指导下，依法履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会由委员和候补委员组成，由业主大会在业主中选举产生。
业主委员会委员和候补委员的任职资格、条件、期限等内容应当在议事规则中予以明确。
候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。
业主委员会根据工作需要，可聘请社区居委会有关人员担任业主委员会顾问。
业主委员会委员本人、配偶及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职
第十八条 业主委员会委员人数可根据业主人数，由业主大会确定一定的比例产生，组成人数应为5人以上单数 。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会应在选举产生之日起30日内向县物业主管部门和乡镇人民政府备案。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。
业主委员会委员因委员辞职等原因缺额的，经业主委员会决定，从候补委员中递补，并在本物业管理区域内公告。
第十九条 未能依法选举产生业主委员会或者业主委员会集体辞职的，由物业所在地乡镇人民政府出面及时组织召集业主大会会议，选举产生业主委员会。
未依法成立业主大会和未选举产生业主委员会持续六个月以上的物业小区，可由乡镇人民政府负责组织物业所在地社区居委会进行管理。
第二十条 业主委员会每届任期三至五年，具体由业主大会决定。业主委员会委员可以连选连任。
业主委员会任期届满前六个月，业主委员会应当组织换届选举，并报告物业所在地乡镇人民政府并抄送县物业主管部门。换届选举应当在业主委员会任期届满前三个月完成。
在业主委员会任期届满前三个月尚未完成换届选举的，物业所在地乡镇人民政府应当组织业主委员会换届选举。
业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。
业主委员会委员、候补委员不再是本物业管理区域内业主的，其委员、候补委员资格自行终止。
业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，业主委员会会议可以决定终止其委员、候补委员资格：
（一）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（三）不履行业主义务的；
（四）无正当理由连续3次不参加业主委员会会议的；
（五）不宜继续担任业主委员会委员、候补委员的其他情形。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会。
第二十一条 业主委员会应当定期将工作情况通过公告等形式向全体业主报告，并通报所在乡镇人民政府。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
业主委员会的活动费用由全体业主共同分摊，具体由业主大会决定。
第二十二条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触，不得损害社会公共利益和业主合法权益。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县物业主管部门或物业所在地的乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通知全体业主；决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第三章 前期物业管理
第二十三条 本办法所称前期物业管理，是指物业开始销售(预售)起至业主委员会成立，并与选聘物业服务企业签订物业服务合同之日前的物业管理活动。
前期物业服务合同应当包括下列主要内容：
（一）合同双方的基本情况；
（二）物业的基本情况；
（三）物业服务事项和服务标准；
（四）物业服务费用的标准和收取办法；
（五）建设单位、业主和物业服务企业的权利义务；
（六）物业的承接验收情况；
（七）违约责任；
（八）争议处理方式。
前期物业服务事项应当包括下列主要内容：
（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内安全防范、环境卫生、绿化、公共秩序和车辆停放管理；
（三）物业装饰装修管理 。
（四）物业档案资料管理。
业主有权拒绝接受前期物业服务合同中没有约定的有偿物业服务事项。
第二十四条 建设单位应当在销售（预售）物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害业主合法权益。临时管理规约应报县物业主管部门审核和备案。
第二十五条 物业销售(预售)前，建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业进行前期物业管理，并与选聘具有相应资质的物业服务企业签订前期物业服务合同，提供前期物业管理所需的工程建设技术资料。
选聘物业服务招投标会时，应当邀请县物业主管部门、县价格主管部门、物业所在地乡镇人民政府或社区居委会参加，前期物业服务协议应当抄送物业所在地社区居委会。
物业销售(预售)时，建设单位选定的物业服务企业应当和物业买受人签订前期物业服务协议。前期物业管理期间，物业服务企业因各种原因需提前解除前期物业服务合同的，应提前三个月书面通知建设单位和所在地物业主管部门，建设单位应在三个月内通过招投标方式另行选聘物业服务企业。
在业主委员会选举产生之日起2个月内，业主大会应当决定物业服务企业的续聘或另行选聘，并签订物业服务合同，前期物业服务合同和前期物业服务协议同时终止。
第二十六条 建设单位应当在县物业主管部门、乡镇人民政府见证下，办理物业交接手续，向物业服务企业和相关专业单位分别移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）物业质量保修和物业使用说明文件；
（三）业主名册；
（四）共用设施设备清单；
（五）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（六）物管用房和社区配套用房资料；
（七）物业管理需要的其他资料。
业主委员会成立后，物业服务企业应及时向业主委员会移交上述资料。
第二十七条 建设单位应当将物业管理用房(包括物业管理办公用房和商业用房)和社区配套用房纳入建设配套项目计划，与新建物业同步设计、同步施工、同步交付。物业管理用房和社区配套用房的具体位置和面积应当在规划行政主管部门批准的建设工程规划设计方案中载明，社区配套用房的位置应以便利居民为原则。
第二十八条 （物管用房所有权）物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主 ,其所有权不得分割、转让和抵押,其用途不得擅自改变。社区配套用房所有权属于物业所在地乡镇人民政府。
第二十九条 建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房（其中千分之三为物业管理办公用房，千分之四为商业用房）和按每百户三十平方米的比例配置社区配套用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，按物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三配置物业管理用房用于物业办公。物业管理用房由县物业主管部门代为接收，社区配套用房由物业所在地乡镇人民政府接收。
物业竣工验收后的实测地上总建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房，超过设计户数的补充配置社区配套用房，补充配置的管理用房的具体位置和面积应经县物业主管部门确认；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的同类物业市场平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入物业维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。
因分期开发等原因 ,不能足额提供当期物业管理商业用房的,建设单位应当支付同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为经济补偿,并在后期开发中及时补足物业管理商业用房，经济补偿收入视作物业管理商业用房的经营收益。
第三十条 业主委员会成立之前 ,前期物业服务企业出租物业管理用房中的商业用房时,其与承租方签订的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过业主委员会成立后3个月。
业主委员会成立之后 , 物业服务企业出租物业管理中的商业用房的,租赁合同应当经业主委员会同意。物业服务企业与承租方签订的租赁合同中,约定的租赁期限最长不得超过物业服务合同中约定的物业服务企业受聘期限。
第三十一条 业主委员会成立后，县物业主管部门应将物业管理用房全部移交给业主委员会。
物业服务企业根据物业服务合同和有关法律、法规的规定，可对物业管理用房中的商业用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备、公共场地进行经营，其收入扣除必要的成本后，主要用于补充物业维修资金，可用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，也可按业主大会的决定用于业主大会的会议经费、业主委员会的活动经费以及物业管理方面的其他需要。收支情况应按规定每半年至少公布一次，并接受业主或业主委员会的监督。
在小区进行经营活动，经营申请人应当在征求相邻利害关系业主及小区业主委员会和小区所在社区居委会的意见后，方可向有关审批部门申请办理相关证照。
第四章 物业管理服务
第三十二条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域划分应当遵循相对集中、便于管理的原则，由物业所在地县物业主管部门根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分,并征求物业所在地乡镇人民政府和社区居委会的意见。具体办法如下：
（一）物业管理区域以物业建设用地红线图的范围确定，但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；
（二）分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域，但已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的，可以划分为不同的物业管理区域；
（三）不同物业管理区域地理上自然连接的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。
第三十三条 物业服务企业必须持有物业主管部门颁发的物业服务资质证书。物业服务企业应配备相应的专业技术人员和服务人员，物业服务人员应当持证上岗。
进入本县从事物业服务的企业应当向县物业主管部门审核备案，年检时县物业主管部门要征求服务小区所在社区居委会的意见。
物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。物业服务企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件。
第三十四条 物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起15日内将合同副本报县物业主管部门并抄送物业所在地乡镇人民政府、社区居委会备案。
第三十五条 物业服务合同期限届满前三个月，业主大会应当决定物业服务企业的续聘或另行选聘并在合同期满前完成续聘或另行选聘工作。
经业主大会决定提前解除物业服务合同的，业主大会应当在作出决定后三个月内完成选聘新物业服务企业的工作。三个月期满仍未完成选聘的，原物业服务合同继续履行，直至移交新的物业服务企业。
第三十六条 物业服务企业因经营不善或其他原因要求解除物业服务合同，应提前三个月书面告知业主委员会，并承担相应责任。业主委员会应当在被告知之日起三个月内，组织召开业主大会另行选聘物业服务企业。
物业服务企业被撤销或注销资质的，由业主委员会在物业服务企业被撤销或注销资质之日起三个月内与该企业解除原物业服务合同，并组织召开业主大会另行选聘物业服务企业。
第三十七条 物业服务企业在退出物业管理区域时应向业主委员会或新聘的物业服务企业移交全部物业管理档案、资料和有关财物，并按照约定的期限退出物业管理区域。
第三十八条 物业服务收费应当遵循费用与服务水平、内容相适应的原则，根据物业服务收费办法的有关规定，区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价，别墅、排屋等高标准住宅、非住宅物业以及业主委员会成立后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。
物业服务收费项目和标准应向全体业主公布。物业服务企业经业主委员会或业主认可，在物业服务合同约定之外另行提供服务的，业主或使用人应另行支付费用。
第三十九条 物业交付使用前的物业服务费由建设单位承担，交付使用后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费。建设单位已向物业买受人作出减免物业服务费承诺的，由建设单位向物业服务企业支付物业买受人被减免的物业服务费。
物业服务费由物业服务企业按物业服务合同的约定向业主收取。双方约定预收物业服务费的,预收期限最高不得超过12个月。业主与使用人约定由使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业服务费未按期交纳的，物业服务企业可依据《物业服务合同》约定收取滞纳金。
业主转让物业时应当缴清物业服务费和应当承担的有关分摊费用。转让双方对费用承担另有约定的，从其约定。产权登记单位应当对转让信息进行公告并在公告之日起2日内通知物业所在小区物业服务企业。
物业交付后2年内未入住的，物业服务费按全额的70％收取，2年以上未入住的全额收取。
第四十条 物业管理协会应当加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性监管，建立诚信档案，制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营。
第五章物业的使用和维修
第四十一条 业主应当遵守临时管理规约和管理规约。
临时管理规约和管理规约应当包括下列内容：
（一）物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则；
（二）物业管理用房的使用和经营；
（三）业主合理使用物业专有部分的权利和义务；
（四）物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则；
（五）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；
（六）业主分担物业管理区域各类费用的方式；
（七）违反规约应当承担的责任。
临时管理规约和管理规约的示范文本由县物业主管部门制订。
第四十二条 业主或使用人进行物业装修，应事先告知物业服务企业，并按物业装修的规定办理有关手续。物业服务企业应当对业主或使用人的物业装修活动进行监督。发现违反装修规定的行为，应当劝阻制止，对拒不改正的，应及时报告业主委员会和有关行政主管部门，有关行政主管部门收到报告应出具回执单并及时进行处理。
业主或使用人因物业装修而造成公共设施设备或其他业主、使用人财产损失或影响物业正常使用的，业主委员会和物业服务企业应当督促责任人负责修复或赔偿。
业主对侵害自己合法权益的行为，可由乡镇、社区居委会调解，也可依法向人民法院提起诉讼。
第四十三条 物业使用中禁止下列行为：
(一)擅自改变物业使用性质或将配套设施挪作他用；
(二)擅自改变房屋外立面；
(三)擅自占用物业共用部位、共用设施；
(四)擅自搭建建筑物、构筑物；
(五)占用绿地，损毁树木、绿化设施；
(六)损坏消防设施，占用消防通道、消防登高面等消防场地；
(七)排放有毒、有害和污染环境的物质或超出规定标准的噪音；
（八）法律、法规禁止的其他行为。
对违反有关法律、法规规定使用物业的，物业服务企业应当及时进行劝阻制止，并将情况报告有关部门，同时告知业主委员会。有关部门应当根据相应规定及时予以协调处理。
第四十四条 物业管理区域内车辆行驶、停放的管理制度由业主委员会征求全体业主意见后制订。因车辆行驶、停放造成的纠纷，物业服务企业应及时进行协调处理，对协调不成的及时报公安机关，公安机关应当及时予以处理。
业主和非业主使用人应当遵守物业管理区域车辆管理制度，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得阻碍消防通道。
停车场地的收费标准按价格主管部门的规定执行。
第四十五条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人、业主委员会和社区居委会书面同意后，按规定办理审批手续，经营收入归业主委员会管理。
第四十六条 物业的维修、更新、改造费用，按下列规定承担：
(一)物业自用部位和自用设备的维修、更新、改造费用，由业主或使用人承担；
(二) 涉及单幢或部分物业的共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。依照本办法设立物业维修资金并符合资金使用条件的，可在物业维修资金中列支；未出售的公有住房，从房屋租金中列支。
(三) 涉及整个物业管理区域的共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。依照本办法设立物业维修资金并符合资金使用条件的，可在物业维修资金中列支；未出售的公有住房，从房屋租金中列支。
物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新、改造费用由责任人承担。
第四十七条 物业区域内供水、供气、供热以及电力、通信、有线电视等共用设施设备经相关专业单位、建设单位按有关规定验收合格后，由相关专业单位负责接收。
建设单位应当及时将相关共用设施设备的技术资料移交给相关专业单位。
本办法施行前已建成交付的物业小区，由业主委员会会同建设单位、物业服务企业按照前款规定负责办理移交手续；未成立业主委员会的物业小区，由物业所在地乡镇人民政府负责牵头，办理移交手续。县物业主管部门负责督促建设单位和相关企业配合移交相关资料。
专业单位委托物业服务企业负责设施设备日常维修养护的，双方应当签订委托协议，明确维修养护的主要事项和费用支付的标准与方式。
第四十八条 物业服务企业接受委托对设施设备进行管理的，在退出该物业管理区域办理交接手续时，应保证设施设备的正常使用。
第四十九条 物业维修、更新时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人拒绝配合而造成其他业主、使用人物业损坏及财产损失的，应承担修复或赔偿责任。
第六章 物业保修金和专项维修资金
第五十条 建设单位在办理用于销售的新建物业权属初始登记手续前，应当一次性向县物业主管部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金，存入指定银行，作为物业保修期内维修费用的保证。
第五十一条 具有共用部位、共用设施设备的新建物业，应当设立物业共用部位、共用设施设备维修资金（以下简称物业维修资金），专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
公有住房出售后建立的维修资金，其缴交、管理和使用，按国家、省、县有关房改政策规定执行。
物业维修资金和公有住房出售后建立的维修资金，均属于专项维修资金。
第五十二条 建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按物业总建筑面积向县物业主管部门统一交存首期物业维修资金，待物业交付时按物业建筑面积向业主收取。未出售的物业，由建设单位垫付相应的物业维修资金。
前款所称物业总建筑面积是指依法具有测绘资质的测绘单位测绘的总建筑面积。
物业维修资金的具体缴交标准由县物业主管部门会同价格管理部门和财政部门根据房屋结构类型确定，报经县人民政府批准后公布。
第五十三条 物业维修资金属于全体业主所有，实行业主自主管理与政府代为管理的方式,鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。
物业维修资金实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责物业维修资金的日常管理。
未成立业主大会或 业主大会决定委托政府代为管理以及业主大会未明确业主自主管理的，物业维修资金由县物业主管部门指定的机构统一管理，并接受业主、物业主管部门、财政部门、审计部门的监督。物业维修资金的 管理费用由县财政部门核定，纳入部门预算管理，在物业维修资金的增值收益中列支。
第五十四条 物业维修资金应当以物业管理区域为单位设账，按房号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房号设分户账。
第五十五条 任何机构和个人不得将物业维修资金出借，不得将物业维修资金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用物业维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。
物业维修资金应当建立年度公布及日常查询制度，接受业主的监督。
第五十六条 下列费用不得从物业维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；
（四）根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用；
（五）法律、法规、规章及国家和省、县有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。
第五十七条 使用物业维修资金的，须经物业管理区域内相关专有部分占相关建筑物总面积2/3以上的业主且占相关总人数2/3以上的业主同意。
经专有部分面积占相关总建筑面积2/3以上的业主且占相关总人数2/3以上的业主同意，可授权业主委员会在一定额度内和一定情形下申请使用物业维修资金。
业主自主管理物业维修资金的，物业维修资金使用方案经业主委员会审核同意后，报县物业主管部门备案；县物业主管部门发现使用方案不符合有关法律、法规、规章规定的，应当责令改正。
由县物业主管部门指定机构统一代管物业维修资金的，物业维修资金使用方案和业主意见经业主委员会核实确认后，由物业服务企业向物业维修资金代管机构申请划拨资金。未聘请物业服务企业或未成立业主委员会的，由所在社区居委会代为履行相应职责。
第五十八条 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时，物业维修资金属于县物业主管部门代管的，由物业服务企业或者相关业主提出申请，经业主委员会（没有成立业主委员会的由社区居委会代行）证明核实后，物业主管部门可在物业维修资金首期交存额5%的范围内直接拨付维修费用；物业维修资金属于业主自主管理的，由物业服务企业或者相关业主提出申请，业主委员会审核 同意后可在物业维修资金首期交存额5%的范围内直接拨付维修费用，并报物业主管部门备案。
第五十九条 下列资金应当转入物业维修资金：
（一）物业维修资金的增值收益；
（二）物业共用部位、共用设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外；
（三）共用设施设备报废后回收的残值；
（四）业主委员会或业主自愿筹集交存的款项；
（五）其他按规定转入的资金。
第六十条 业主分户账内物业维修资金余额不足首期交存额的30%时，业主应当续交物业维修资金。续交方案由业主大会决定。
第六十一条 物业转让时，该物业分户账中结余的物业维修资金随物业所有权同时转移。
因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持相关凭证，申请退回物业维修资金结余金额。
第七章 法律责任
第六十二条 对违反本办法的行为，国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规已有规定的，按照其规定处罚；没有规定的，按照本办法的规定处理。
第六十三条 建设单位违反本办法第二十四条规定，未按规定制定临时管理规约的，由县物业主管部门责令限期改正。
第六十四条 物业服务企业违反本办法第三十一条规定，由县物业主管部门责令限期改正；擅自挪用经营性收入的，由县物业主管部门责令限期改正、追回被挪用的经营性收入。限期不改，由相关部门依法处理。
第六十五条 物业服务企业违反本办法第三十四条规定，未将物业服务合同报县物业主管部门备案并抄送物业所在地乡镇人民政府和社区居委会的，由县物业主管部门责令限期改正。
第六十六条 物业服务企业违反本办法第三十八条规定，未将收费项目和标准向全体业主公布的，由价格主管部门依法予以处罚。
第六十七条 物业服务企业违反本办法规定，未及时制止业主违反（临时）管理规约、法律法规规定使用物业并未及时报告有关主管部门的，由县物业主管部门责令限期改正。
第六十八条 物业主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章附则
第六十九条 本办法所称交付使用,是指物业满足交付条件,建设单位向业主送达交付使用通知之日起满一个月起。
第七十条 业主自主管理物业的可参照本办法执行。 第七十一条 本办法自发文之日起施行。原《淳安县物业管理办法》（淳政发〔2005〕6号）同时废止。 | 
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发表于 2013-6-12 15:59
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发表于 2013-6-12 16:15
发表于 2013-6-12 22:37
听从指挥。
发表于 2013-6-13 16:09
浙江省公安备案
