案例:
梁某与谢某双方经协商，于2013年7月10日双方口头协议，谢某将其所有的房屋（建筑面积177.90平方米），以现金出售的方式转让给梁某，出售价为62.8万元。买方梁某依约支付购房定金人民币5万元给谢某。此后，双方于2013年8月20日以书面的形式签订《房屋买卖合同》。之后，谢某要求梁某一次性付清57.8万元后，方能协助办理房屋产权过户手续，而梁某则认为待得到房屋产权证后，才履行付款义务。为此，双方发生纠纷，梁某要求谢某退还定金，而遭谢某的拒绝，梁某向法院提起诉讼，要求谢某双倍返还购房定金给原告。
本案经审理后，谢某表示愿意返还所收的定金5万元，梁某也表示接受，放弃要求谢某双倍返还定金。
法官释法：本案例中出现了定金一词，在审判实践中，发现大部分的购房者就是因为一字之差，未能分清定金和“订金”的区别，遭受了一定的经济损失。购房者在签订房屋认购书、意向书、预订合同等协议时，要看清预交的钱款是“定金”还是“订金”。
什么是“定金”和“订金”
“定金”是指合同当事人为了确保合同的履行，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额一定比例（不超过20%），预先给付对方的金钱或其替代物。
其实是一种保证金，是在合同订立或者在履行合同之前，支付一定的金钱作为担保的一种担保方式，是一种法律概念。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
“订金”根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款，在合同的履行过程中可以抵消一部分的货款。
“定金”和“订金”的区别
1.从法律效力上看：“定金”一定具有法律效力，适用于定金罚则。而“订金”不是专门的法律概念，没有直接的法律规定。
2.从担保的性质上看：“定金”是有担保性质的，而“订金”则没有。
3.从违约之后的处理方式看：因为“定金”适用定金罚则。比如甲方是交“定金”的一方，如果甲违约，那么甲交的定金就要不回来了，如果乙方作为收保证金的一方违约，则要按照定金罚则双倍退还甲方双倍“定金”。而“订金”是一种预付款，一般情况下都可以要回（有特殊约定的除外）。
4.从数额约定上看：“定金”是有法律规定的，而订金则没有。且“定金”最多不能超过合同款约定的20%。
提醒大家：
“定金”是一种法定的担保形式，适用定金罚则，作为合同履行中的金钱担保，普遍存在于各种买卖的过程中，在担保法和合同法中都有明确规定。我们必须要落实到一下三点才能适用定金罚则。1.必须有书面约定，2.必须实际支付，3.定金不能超过合同款的20%。
法律链接
《合同法》
第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《担保法》
第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
第九十一条 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
最高人民法院《关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》
第一百一十六条 当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金，但主合同已经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效。
第一百一十八条 当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
第一百二十条 因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。
第一百二十一条 当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《商品房销售管理办法》
第二十二条第二款 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
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