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【案情简介】
随着杭州、上海等城市房价的大幅上涨，千岛湖的房价也在2017年得到快速的上涨，由此引发的房屋买卖纠纷也不断增加。今年8月，千岛湖镇的王女士将自家房屋信息放到房产中介“挂牌”，很快就和李某夫妇达成房屋买卖协议，李某夫妇向王女士支付了2万元定金，双方还签订了《房屋买卖合同》，没想到才过了两天李某夫妇就接到了王女士的电话，说房子不卖了。
原来，王女士要出售的房屋登记在丈夫余某名下，该房屋在中介挂牌出售期间，丈夫余某在外地出差，对卖房一事并不知情，中介公司在撮合双方签订买卖合同前，也没有核实该房屋的产权情况，现在因为丈夫不同意，房子没法办理过户。李某夫妇得知情况后，坚决不同意解除合同，除非王女士支付双倍定金。为此，双方僵持不下。
【律师说法】
问题一：这个案例涉及到哪些法律问题？
浙江泽道律师事务所专职律师 陈富强：
根据案情介绍，本案主要是发生在二手房交易中夫妻一方处分共有房屋而引发的纠纷。此类纠纷主要涉及到以下三种情形。第一类情形是房屋登记在一方名下，登记人将房屋出售，非登记人主张不知情的。根据物权的公示、公信原则，购房人有理由相信房屋产权证的登记人与出卖人为同一人，他就没有必要再去审查房屋产权证之外是否存在其他的隐形共有产权人。此时，我们推定购房者他是善意的，双方签订的房屋买卖合同就是合法有效的；第二类情形就是房屋登记在夫妻一方名下，非登记人将房屋对外出售，登记人主张不知情的。此时，购房者发现房屋产权证上的登记人与出卖人不是同一人时，就应该提高警惕，尽到审慎的义务。买受人在签订协议前要确认房屋登记人是否同意出售，应该获得房屋产权登记人的同意，如果说没有房屋产权登记人的同意，此时，作为购房者来说是无法获得房屋的所有权的；第三类情形就是房屋登记在夫妻二人名下，由一方处分，另一方主张不知情的。这类问题主要涉及到共有人处分共有物的问题，那么共有人处分共同共有物的时候，要经过全体共有人的同意，或者说处分要符合共有物的约定。如果没有经过全体共有人的同意，此时购房者实际上是无法过户的，是不能够实现我们法律上所说的物权变动的一个法律效果。那么在这种情况下，作为购房者可以要求解除合同，同时要求出卖人承担相应的法律责任；综合以上分析，结合本案的案情，本案符合前述分析的第二种情形。本案当中，王女士单独与李某夫妇签订房屋买卖合同，未能获得房屋实际产权登记人丈夫的同意，那么本案作为购房者的李某夫妇，实际上是不能获得物权变更的法律效果。本案中的房屋买卖合同不能够继续履行，而导致买卖合同不能履行。双方均存在过错，王女士的过错在于单独处分，而李某夫妇的过错在于未能尽到审慎的义务，根据《合同法》和《担保法》的相关规定，王女士收取的定金应当予以返还，鉴于双方都存有过错，可以不适用定金罚则。
问题二：在二手房买卖中需要注意哪些事项呢？
浙江泽道律师事务所专职律师 陈富强：
我认为在二手房的交易过程当中，下列三个事项是需要值得我们需要注意的。第一是我们要去购买“有证”的房子。不动产权登记证书或者说房产证是房主对房屋的唯一的合法有效凭证，如果消费者购买了没有房产证的房屋，极有可能不能获得物权的变更效果，也就是存在着交易的极大风险。第二是要去审查房屋产权登记证书上的共有产权人是一人还是几人，如果说是几人的话。那么作为消费者来说，他就需要获得全体共有人的同意。第三是我们还是要注意审查该房屋是不是存在出租状态，如果说房屋存在出租状态，购房人购得房产之后，可能会不能够及时入住。我国现行的法律也规定了“买卖不破租赁”原则，也就是说房屋买卖合同不能够对抗成立在先的租赁合同，如果房屋存在承租的状态，那么此时作为购房者最好还要求房东出具承租方放弃在同等条件下优先购买权的声明或者承诺。
【工作人员建议】
淳安县房地产管理处房管窗口负责人邵敏峰：
今年以来，随着房地产市场的发展，我县的房屋交易也非常活跃，二手房交易量比去年同期增加了近1000余套。在此提醒各位购房者注意以下三点：一是想购买的二手房是否已经取得了《房屋所有权证》或《不动产权证明》；购买期房的，开发商是否已经取得了《商品房预售许可证》；二是签订二手房买卖合同时，要关注合同中关于税费承担、中介费、违约责任以及房屋中现有物品的处理等内容是否跟之前口述的一致；三是签订期房买卖合同时，要关注合同中用地性质和房屋用途是否与开发商陈述的一致；对于已办理土地抵押的楼盘是否明确约定在办理不动产证时解除该楼盘的土地抵押。
【法律链接】
《中华人民共和国物权法》
第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》
第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
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发表于 2018-2-6 08:54
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